Steuerberatung Bulek, Steuerberaterin Katrin Bulek, Steuerberatung-Bulek Fürstenfeldbruck
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Nießbrauch und Wohnungsrecht in der Immobilienwirtschaft

Nießbrauch und Wohnungsrecht in der Immobilienwirtschaft

Nießbrauch und Wohnungsrecht nur als „altertümliche, immobilienrechtliche Sicherung für den Lebensabend“? Diese Auffassung trifft nicht zu. Beide immobilienrechtlichen Instrumente können jeweils für sich alleine effizient eingesetzt werden.

Ausführlicher Beitrag s. NWB 8/2016 S. 572.

Der Nießbrauch

Neben der Tatsache, dass mit dem Nießbrauch Einnahmen aus einer Immobilie an eine Person (die vorwiegend nicht der Eigentümer ist) gesteuert werden können, ist die Nießbrauchvereinbarung konditionierbar. Es können unterschiedlichste Gestaltungen umgesetzt werden. Denkbar ist z. B. eine Vereinbarung, wonach bei Durchführung von nachweislichen Modernisierungen (§ 559 BGB) der Nießbrauchberechtigte die Hälfte der Investitionskosten tragen muss. Erfolgt dies nicht, können im Vorfeld vereinbarte Sanktionen – bis hin zum Wegfall des Nießbrauchrechts – in Kraft treten.

Im Rahmen des Nießbrauchrechts sind grds. zwei Formen des Nießbrauchs zu unterscheiden:

der Zuwendungsnießbrauch und

der Vorbehaltsnießbrauch.

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Bei dem Zuwendungsnießbrauch wird durch den Eigentümer an seiner Immobilie ein Nießbrauch zugunsten des Nießbrauchnehmers bestellt. Ist die Ausgangssituation ein vermietetes Mehrfamilienhaus und der Nießbrauch erstreckt sich auf das gesamte Haus, hat der Eigentümer zukünftig keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung mehr; diese stehen ausschließlich dem Nießbrauchnehmer zu, wobei der Übertragende Eigentümer bleibt.

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Anders als beim Zuwendungsnießbrauch wird bei dem Vorbehaltsnießbrauch durch den Übertragenden das Eigentum an der Immobilie übertragen und der Übertragende behält sich nur ein Nießbrauchrecht an dem übertragenden Eigentum vor. D. h., die Eigentümerschaft ändert sich, aber die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung verbleiben bei dem Übertragenden, der Nießbrauchnehmer wird.

Das Wohnungsrecht

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Der Standardfall zum Wohnungsrecht ist die Weitergabe der Immobilie der Eltern bei Erreichen eines gewissen Lebensalters an die Kinder. Dabei behalten sie sich i. d. R. das lebenslängliche und unentgeltliche Wohnungsrecht an der von ihnen bewohnten Wohnung vor. „Unentgeltlich“ in diesem Zusammenhang bedeutet, dass der Berechtigte keine Kaltmiete zahlen muss. Die durch die Benutzung verursachten Nebenkosten muss der Berechtigte tragen, ebenso die Kosten der Instandhaltung der Wohnung.

In dieser

[i]

Konstellation ist es wesentlich, dass das Wohnungsrecht durch §1093 Abs. 1 Satz 2 BGB eine systematische Nähe zum Nießbrauchrecht hat. Durch Satz 2 wird bestimmt, dass auf das Wohnungsrecht die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften entsprechende Anwendung finden. Der gerade für die Lastentragung essenzielle § 1047 BGB ist aber nicht aufgeführt. Folglich sind auch die dort aufgeführten Kosten für Hypotheken und Grundschulden nicht Gegenstand des Wohnungsrechts. Somit beschränkt sich die Kostenübernahme auf die Kosten, die auch ein Mieter als Betriebs- und Heizkosten zahlen muss.

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