Steuerberatung Bulek, Steuerberaterin Katrin Bulek, Steuerberatung-Bulek Fürstenfeldbruck
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Denkmalschutz

Denkmalschutz

Bernd Langenkämper

 

I. Definition

Denkmal können Sachen oder Mehrheiten und Teile von Sachen sein, an deren Erhaltung und Nutzung ein öffentliches Interesse besteht. Somit können von Menschenhand geschaffene körperliche Gegenstände, natürliche Felswohnungen oder Knochen von Tieren, deren Erhaltung und Nutzung für die Geschichte des Menschen, für Städte oder Siedlungen oder für die Entwicklung von Arbeits- und Produktionsverhältnissen bedeutend sind, als Denkmal steuerlich gefördert werden.

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II. Steuerliche Förderung

Die Behandlung eines Gebäudes oder Gebäudeteils als Baudenkmal richtet sich allein danach, ob das Gebäude/der Gebäudeteil durch die für den Denkmalschutz zuständige Behörde in die Denkmalliste eingetragen oder vorläufig unter Schutz gestellt ist. Durch eine Bescheinigung gem. § 40 DSchG, an die die Finanzverwaltung gebunden ist, werden die denkmalrechtlichen Voraussetzungen nachgewiesen. [i]

Aufwendungen des Steuerpflichtigen für ein Denkmal oder für Gebäude, die zu einer als Einheit geschützten Gebäudegruppe gehören, können steuermindernd durch

Absetzungen für Abnutzung (§ 7i EStG),

den Abzug als Betriebsausgaben oder Werbungskosten (§ 9 EStG),

einen Sonderausgabenabzug (§ 10f EStG) oder

in Form des Spendenabzugs (§ 10b EStG)

geltend gemacht werden.

Ein Abzug kommt in Betracht

nach § 7i EStG (früher § 82i EStDV) für Anschaffungs- oder Herstellungskosten bei Baudenkmälern, die im Rahmen einer Einkunftsart genutzt werden,

nach § 10f EStG für Anschaffungs-, Herstellungs- oder Erhaltungsaufwendungen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmälern oder

nach § 10g EStG für Herstellungs- oder Erhaltungsaufwendungen für schutzwürdige Kulturgüter, die weder der Einkunftserzielung dienen noch zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden.

Hinweis:

Handelt es sich um ein zu eigenen Wohnzwecken genutztes Baudenkmal des land- und forstwirtschaftlichen Betriebsvermögens, ist die Nutzungswertbesteuerung der eigenen Wohnung weiterhin zulässig, solange kein unwiderruflicher Antrag auf Fortfall gestellt worden ist (§ 13 Abs. 2, 4 EStG).

Die Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde ist ein Verwaltungsakt in Form eines Grundlagenbescheids ( R 7h Abs. 4 Satz 2 EStR ), an den das FA gebunden ist (§ 175 Abs. 1 S. 1 AO). Sofern die bescheinigten Voraussetzungen offensichtlich nicht erfüllt sind, wie z.B. [i]

das Gebäude wird erst nach Abschluss der Bauarbeiten in die Denkmalliste eingetragen,

die Bauarbeiten sind nicht vor Beginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt worden, [i]

das denkmalgeschützte Gebäude wird durch Aus- oder Anbauten erweitert,

die wirtschaftliche Nutzung wird durch den Dachgeschossausbau oder den Umbau von Mietwohnungen in Studentenappartements optimiert,

Neuerrichtung von Garagen und Stellplätzen über das notwendige Maß hinaus,

Luxusaufwendungen werden getätigt, z.B. für Sauna, Schwimmbad, offene Kamine, oder Tennisplätze,

hat das Finanzamt ein Remonstrationsrecht ( R 7h Abs. 4 Satz 4 EStR , R 7i Abs. 2 EStR). [i]

Sämtliche Aufwendungen sind um bewilligte Zuschüsse der öffentlichen Hand zu mindern.

III. Abzug von Aufwendungen im Rahmen einer Einkunftsart (§ 7i EStG)

1. Denkmalrechtliche Voraussetzungen

Die folgenden denkmalrechtlichen Voraussetzungen werden von der Denkmalbehörde geprüft und bescheinigt: [i]

Eigenschaft als Denkmal oder vorläufiges Denkmal nach den landesrechtlichen Vorschriften (§§ 3, 4 DSchG), [i]

Zugehörigkeit zu einer denkmalgeschützten Gebäudegruppe oder Gesamtanlage (§§ 5, 6 DSchG),

Abstimmung mit der Bescheinigungsbehörde vor Beginn der Baumaßnahmen oder bei Planänderungen vor Beginn der geänderten Bauvorhaben, [i]

Erforderlichkeit der Aufwendungen,

zum Erhalt oder zur sinnvollen Nutzung des Denkmals oder

zur Erhaltung des geschützten Erscheinungsbildes des Denkmalbereichs (z.B. Aufwendungen zur Anpassung an einen zeitgemäßen Nutzungsstandard oder Aufwendungen soweit sie eine vertretbare wirtschaftliche Nutzung ermöglichen, hierunter fallen nicht Aufwendungen zur wirtschaftlichen Optimierung der wirtschaftlichen Nutzung).

Höhe der Aufwendungen, die die denkmalrechtlichen Voraussetzungen erfüllen

Höhe der bewilligten oder noch zu bewilligenden Zuschüsse der öffentlichen Hand

2. Steuerrechtliche Voraussetzungen [i]

Die folgenden steuerrechtlichen Voraussetzungen werden vom Finanzamt geprüft (R 7i Abs. 3 EStR):

Die Bescheinigung muss von der zuständigen Behörde ausgestellt worden sein. [i]

Einordnung und der Abzug der Aufwendungen als

Anschaffungskosten

sind grundsätzlich nur im Rahmen der AfA nach § 7 Abs. 4 EStG zu berücksichtigen. Ein Abzug nach § 7i EStG kommt lediglich für Anschaffungskosten in Betracht, die auf nach Abschluss des Kaufvertrags durchgeführte Modernisierungsaufwendungen entfallen (§ 7i Abs. 1 Satz 6 EStG).

Herstellungsaufwendungen bei Baudenkmalen. Errichtet der Unternehmer-Ehegatte mit eigenen Mitteln ein Gebäude auf einem auch dem Nichtunternehmer-Ehegatten gehörenden Grundstück, wird der Nichtunternehmer-Ehegatte - sofern keine abweichenden Vereinbarungen zwischen den Eheleuten getroffen werden - sowohl zivilrechtlicher als auch wirtschaftlicher Eigentümer des auf seinen Miteigentumsanteil entfallenden Gebäudeteils. Dieser Gebäudeteil gehört zu seinem Privatvermögen. [i]

können bei Gebäuden/Gebäudeteilen als erhöhte Absetzungen unabhängig von der Eigenschaft als Betriebs- oder Privatvermögen berücksichtigt werden.

Erhaltungsaufwendungen

sind grundsätzlich im Jahr ihrer Zahlung zu berücksichtigen (§ 11 EStG); sie können jedoch auch gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre (§ 11b EStG) verteilt als Betriebsausgaben oder Werbungskosten berücksichtigt werden. [i]

Das Finanzamt prüft auch die nach dem Steuerrecht erforderliche Abgrenzung zwischen Sanierung und Neuerrichtung eines Gebäudes. [i]

3. Abzug als erhöhte Aufwendungen [i]

Regelung seit 2004: [i]

Bauantrag, Einreichung der Bauunterlagen oder Beginn der Baumaßnahmen nach dem 31.12.2003:

In den ersten acht Jahren sind jeweils 9 v.H. und in den folgenden vier Jahren jeweils 7 v.H. der begünstigten Aufwendungen nach § 7i EStG anstelle der AfA nach § 7 Abs. 4 EStG zu berücksichtigen.

Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums ist ein eventuell noch vorhandener Restwert den Anschaffungskosten des Gebäudes/Gebäudeteils hinzuzurechnen und entsprechend abzuschreiben (§ 7i Abs. 1 Satz 8 i. v. mit § 7h Abs. 1 Satz 5 EStG ).

Regelung bis 2003:

Jeweils 10 v.H. der begünstigten Aufwendungen sind im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren nach § 7i EStG anstelle der AfA nach § 7 Abs. 4 EStG zu berücksichtigen.

Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums ist ein Restwert den Anschaffungskosten des Gebäudes/Gebäudeteils hinzuzurechnen (§ 7i Abs. 1 Satz 8 EStG) und entsprechend abzuschreiben.

IV. Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in städtebaulichen Sanierungsgebieten

Nach § 10f EStG kann der Steuerpflichtige für Aufwendungen am eigenen Gebäude im Jahr der Beendigung der Baumaßnahme und den folgenden 9 Jahren jeweils bis zu 9 v.H. (bis 2003: 10 v.H.) der Aufwendungen als Sonderausgaben vom Gesamtbetrag der Einkünfte abziehen, sofern die denkmal- und steuerrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Denkmalrechtliche Voraussetzungen

Die denkmalrechtlichen Voraussetzungen werden von der Denkmalbehörde geprüft. [i] Sie bescheinigt ,

dass das Gebäude oder der Gebäudeteil ein Denkmal nach den landesrechtlichen Vorschriften §§ 3, 4 DSchG ist

dass das Gebäude zu einer denkmalgeschützten Gebäudegruppe oder Gesamtanlage (§§ 5, 6 DSchG) gehört,

dass der Beginn der Baumaßnahmen nach der vorherigen Abstimmung mit der Denkmalbehörde erfolgt, [i]

die Erforderlichkeit der Aufwendungen zum Erhalt oder zur sinnvollen Nutzung des Denkmals oder zur Erhaltung des geschützten Erscheinungsbildes des Denkmalbereichs (z.B. Aufwendungen zur Anpassung an einen zeitgemäßen Nutzungsstandard oder Aufwendungen, soweit sie eine vertretbare wirtschaftliche Nutzung ermöglichen, hierunter fallen nicht Aufwendungen zur wirtschaftlichen Optimierung der wirtschaftlichen Nutzung),

die tatsächlichen Aufwendungen,

die bewilligten oder noch zu bewilligenden Zuschüsse der öffentlichen Hand.

2. Steuerrechtliche Voraussetzungen

Das Finanzamt prüft: [i]

die Nutzung einer Wohnung zu eigenen Wohnzwecken; [i]

ob kein Abzug der Aufwendungen nach § 7h EStG [i] oder § 7i EStG vorgenommen wurde;

die Objektbeschränkung (bei Alleinstehenden Abzug von Aufwendungen nur für ein Objekt, bei Ehegatten, bei denen die Voraussetzungen der Ehegattenveranlagung vorliegen Abzugsmöglichkeit für zwei Objekte; ein Miteigentumsanteil steht dabei dem Gebäude oder Gebäudeteil gleich, § 10f Abs. 3 Satz 1, 2, As. 4 EStG);

Herstellungs- oder Anschaffungskosten (zunächst ist zu prüfen, inwieweit sich diese Aufwendungen auf die Wohnungseigentumsförderung nach § 10e EStG oder EigZulG ausgewirkt haben. Aufwendungen, die sich hierauf nicht ausgewirkt haben, sind dann nach § 10f Abs. 1 EStG zu berücksichtigen. Für Anschaffungskosten kommt ein Abzug nach § 10f EStG nur in Betracht, sofern hierin Aufwendungen für nach Abschluss des Kaufvertrags durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen enthalten sind); [i]

ob Erhaltungsaufwendungen vorliegen (ausschließlich nach § 10f Abs. 2 EStG als Sonderausgaben zu berücksichtigen).

Der BFH hat seine langjährige Rechtsprechung zur Bindungswirkung der Bescheinigung nach § 7h Abs. 2 EStG  nunmehr geändert. Bisher haben die Finanzämter geprüft, ob durch die Baumaßnahmen ein Neubau entstanden ist. In der Folge konnten erhöhte Absetzungen nach § 7h EStG [i]  oder der Abzug als Sonderausgaben nach § 10f EStG trotz Vorliegens der Bescheinigung nicht in Anspruch genommen werden, wenn z. B. eine Eigentumswohnung erworben wurde, die durch den Umbau von Gewerberäumen oder durch den Ausbau des Dachbodens entstanden ist, oder wenn Modernisierungsmaßnahmen so umfassend waren, dass ein bautechnischer Neubau entstanden ist. [i]

Nun sind auch in diesen Fällen die Steuervorteile nach § 7h EStG  zu gewähren, wenn eine entsprechende Bescheinigung der Gemeindebehörde vorliegt. Sollte die Bescheinigung rechtswidrig sein, weil das vorhandene Gebäude abgerissen und ein neuer Baukörper errichtet wurde, kann das Finanzamt lediglich eine Aufhebung der Bescheinigung anregen (Remonstrationrecht). [i]

3. Sonderausgabenabzug [i]

Liegen die denkmal- und steuerrechtlichen Voraussetzungen vor, sind die eigenen Aufwendungen wie Sonderausgaben zu berücksichtigen:

Im Jahr der Beendigung der Maßnahme und in den folgenden neun Jahren erfolgt ein Abzug in Höhe von 9 v.H. (bis 2003: 10 v.H.) der Aufwendungen,

keine Möglichkeit der Nachholung nicht ausgeschöpfter Beträge (ab 2004 jährlich mind. 1 v.H.),

Abzug nur soweit das Gebäude / der Gebäudeteil zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, bei einem häuslichen Arbeitszimmer ist somit nur ein Abzug nach § 7i EStG möglich (BA / WK),

beim Übergang von der Wohnungsnutzung zur Einkunftserzielung oder umgekehrt ist der Abzugsbetrag auf die Sonderausgaben bzw. erhöhte Absetzungen aufzuteilen,

keine Übertragung auf den Einzelrechtnachfolger möglich, weitere Abzugsmöglichkeit lediglich für den Gesamtrechtsnachfolger bzw. nach Ehescheidung.

V. Abzug von Aufwendungen für Denkmale, die weder der Einkunftserzielung noch eigenen Wohnzwecken dienen

1. Begünstigte Aufwendungen

Aufwendungen für Herstellungs- und Erhaltungsmaßnahmen an Kulturgütern sind im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und in den neun folgenden Jahren mit bis zu 9 v.H. (§ 10g Abs. 1 Satz 1 EStG, bis 2003: 10 v. H.) der Aufwendungen - nach Abzug öffentlicher und privater Zuschüsse sowie von Einnahmen aus diesem Kulturgut - als Sonderausgaben abzugsfähig.

2. Nicht begünstigte Aufwendungen

Nicht begünstigt sind Anschaffungskosten des Kulturguts sowie mit der Anschaffung im Zusammenhang stehende Herstellungskosten oder laufende Aufwendungen, wie z.B. für Versicherungen, Strom, Räume, Alarmanlagen etc.

3. Kulturgüter

Kulturgüter sind

Gebäude oder Gebäudeteile, die nach landesrechtlichen Vorschriften Baudenkmale sind,

Gebäude oder Gebäudeteile, die zu einer denkmalgeschützten Gebäudegruppe oder Gesamtanlage gehören,

gärtnerische, bauliche oder sonstige Anlagen (z.B. Bodendenkmale, Grabanlagen, Stadtmauern, Garten- oder Parkanlagen etc.) die nach landesrechtlichen Bestimmungen unter besonderen Schutz gestellt sind,

Mobiliar, Kunstgegenstände, wissenschaftliche Sammlungen, Bibliotheken oder Archive, die sich seit mindestens 20 Jahren im Familienbesitz des Steuerpflichtigen befinden oder als nationales Kulturgut in ein Verzeichnis national wertvollen Kulturgutes nach § 7 Abs.1 Kulturgutschutzgesetzes (bis 14.7.2016: ins Verzeichnis wertvoller nationaler Kulturgüter oder Archive) eingetragen sind und deren Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt. [i]

4. Voraussetzungen für den Abzug

Die Kulturgüter müssen in einem den Verhältnissen entsprechenden Umfang der wissenschaftlichen Forschung oder der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden, es sei denn, dem Zugang stehen zwingende Gründe des Denkmalschutzes entgegen.

Die Herstellungs- oder Erhaltungsmaßnahmen müssen nach den Bestimmungen der Denkmal- und Archivpflege erforderlich sein.

Die Maßnahmen müssen nach vorheriger Abstimmung mit der Denkmalbehörde durchgeführt werden. [i]

Die Eigenschaft eines begünstigten Kulturguts sowie die Erforderlichkeit der Aufwendungen (vorherige Abstimmung / gezahlte Zuschüsse) müssen durch eine Bescheinigung der für die Denkmal- oder Archivpflege zuständigen Behörde nachgewiesen werden. [i]

5. Sonderausgabenabzug

Jeweils 9 v.H. (bis 2003: 10 v.H.) der begünstigten Aufwendungen sind im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und in den folgenden 9 Jahren wie Sonderausgaben abzuziehen.

Bemessungsgrundlage sind die

Aufwendungen der Maßnahme

abzgl. öffentliche und private Zuschüsse

abzgl. erzielte Einnahmen (z.B. Eintrittsgelder) nach Verrechnung mit unmittelbar im Zusammenhang stehenden laufenden Aufwendungen (z. B. Raum- oder Bewachungskosten).

Für die Anrechnung von Zuschüssen und Einnahmen gilt das Zuflussprinzip, mit der Folge, dass diese Beträge die Herstellungs- / Erhaltungsaufwendungen im Jahr des Zuflusses mindern. Die geminderten Aufwendungen sind somit auf den Restabzugszeitraum zu verteilen.

Im Jahr eines Nutzungswechsels sind nicht verbrauchte Erhaltungsaufwendungen in voller Höhe wie Sonderausgaben abzuziehen. Nicht verbrauchte Herstellungskosten sind nach den Vorschriften §§ 7 Abs. 4, 7g oder 10f EStG zu berücksichtigen (§ 10g Abs. 2 Satz 3 EStG).

Eine Nachholung nicht ausgenutzter Sonderausgaben ist nicht möglich.

Bei einer Veräußerung gehen die noch nicht berücksichtigten Erhaltungsaufwendungen verloren.

VI. Sonstige Steuerbegünstigungen

Auch bei der Grundsteuer, der Erbschaftsteuer und der Grunderwerbsteuer werden Baudenkmale steuerlich begünstigt:

1. Grundsteuer

Erstreckt sich der Denkmalschutz auf das Grundstück incl. Gebäude, wird ein Abschlag von 5 v.H. vom Boden- und vom Gebäudewert bei der Ermittlung des Einheitswertes gewährt. Mindern die denkmalschutzrechtlichen Beschränkungen im Falle einer Veräußerung den Verkaufspreis in ungewöhnlichem Maße, so kann ein Abschlag von bis zu 10 v.H. berücksichtigt werden.

2. Erbschaft- und Schenkungssteuer

Bei der Feststellung des Grundbesitzwerts für bebaute Grundstücke ist die Denkmaleigenschaft grundsätzlich nicht zu berücksichtigen. Auch in den Fällen des Mindestwerts wirkt sich die Denkmaleigenschaft nicht aus.

Insoweit kann nur der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts für das denkmalgeschützte bebaute Grundstück durch Vorlage eines Gutachtens geführt werden.

Denkmalgeschützter Grundbesitz kann jedoch nach § 13 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG teilweise (85%) oder vollständig von der Erbschaftsteuer befreit sein:

 

Steuerbefreiung

Voraussetzung der Steuerbefreiung

zu 85 %

Grundbesitz und Teile von Grundbesitz, deren Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt und

die darauf aufzuwendenden jährlichen Kosten müssen in der Regel die erzielten Einnahmen übersteigen

die Denkmäler müssen der Forschung oder der Volksbildung zugänglich sein.

zu 100 %

Grundbesitz und Teile von Grundbesitz, deren Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt und

die darauf aufzuwendenden jährlichen Kosten müssen in der Regel die erzielten Einnahmen übersteigen und

die Denkmäler müssen der Forschung oder der Volksbildung zugänglich sein und

der Grundbesitz und Teile von Grundbesitz sind der Denkmalpflege unterstellt und

sie müssen sich bereits seit 20 Jahren im Besitz der Familie befinden oder

in das Verzeichnis national wertvollen Kulturguts oder national wertvoller Archive eingetragen sein.

 

Die Steuerbefreiung fällt jedoch auch mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn die Gegenstände innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb veräußert werden oder die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung innerhalb dieses Zeitraums entfallen.

3. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung. Soweit eine Belastung durch die Denkmaleigenschaft besteht, dürfte sie sich insoweit auf die Gegenleistung ausgewirkt haben. Ist sie nicht vorhanden oder kann sie nicht ermittelt werden, so ist der Grundbesitzwert (siehe oben unter "Erbschaft- und Schenkungsteuer") zugrunde zu legen.

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