Steuerberatung Bulek, Steuerberaterin Katrin Bulek, Steuerberatung-Bulek Fürstenfeldbruck
Steuerberatung Bulek, Steuerberaterin Katrin Bulek, Steuerberatung-Bulek Fürstenfeldbruck

Die Immobilie – interessante Fachbegriffe rund ums Thema Immobilie

Aktuelle Informationen, Dokumente und Tools zum Thema Immobilie finden Sie

 

hier.

 

Es handelt sich hierbei um eine kostenlose Leistung der Steuerberatung Bulek, München und Fürstenfeldbruck

 

Die Immobilie – interessante Fachbegriffe rund ums Thema Immobilie

Abschreibung

Wirtschaftsgüter, die der Steuerpflichtige zur Erzielung von Einkünften verwendet und deren Nutzungsdauer erfahrungsgemäß mehr als ein Jahr beträgt, dürfen nicht im Jahr ihrer Anschaffung oder Herstellung abgesetzt werden. Vielmehr regelt das Einkommensteuergesetz (EStG), dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gleichmäßig auf die Gesamtnutzungsdauer des jeweiligen Wirtschaftsguts zu verteilen sind. Man spricht in diesem Fall auch von einer Absetzung für Abnutzung (AfA) in gleichen Jahresbeträgen. Eine Ausnahme gibt es nur im Jahr der Anschaffung bzw. im letzten Jahr.  Der Gegenstand verbleibt solange in Ihrer Steuererklärung, wie er Ihnen wirtschaftlich auch gehört. Verkaufen Sie den Gegenstand, müssen Sie den Verkaufserlös unter Umständen als Einnahme versteuern (beachten Sie hierzu den Punkt zur Spekulationsfrist)

Annuitätendarlehen

Bei einem Annuitätendarlehen wird ein gleich hoher monatlicher, quartalsweiser oder jährlicher Betrag an den Darlehensgeber geleistet. In diesem Betrag sind Zinsen und Tilgung enthalten.

Tilgungsdarlehen

Beim Tilgungsdarlehen bleibt während der Laufzeit der Betrag der Tilgung konstant. Die Zinsen werden auf den verbleibenden Darlehensbetrag berechnet, so sinken die Schuldzinsen im Laufe der Darlehensrückzahlung. Der Rückzahlungsbetrag (Zins + Tilgung) verringert sich also im Laufe der Rückzahlung.

 Fälligkeitsdarlehen

Zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber wird vereinbart, dass das Darlehen am Ende der Laufzeit mit einem Betrag fällig wird. Die Zahlung der Zinsen wird hiervon nicht berührt. Diese können monatlich, quartalsweise oder jährlich gezahlt werden. 

Partiarisches Darlehen

Der Darlehensgeber (meist ein privater Darlehensgeber) erhält statt oder zusätzlich zu den Zinsen eine Gewinnbeteiligung. Dieses Darlehen wird meist zur Finanzierung von gewerblichen Tätigkeiten genutzt und ist im Immobilienbereich weniger gebräuchlich.

Hypothekendarlehen

Das Hypothekendarlehen ist ein Darlehen, welches mit einem Grundpfandrecht besichert ist. Häufig wird eine Buchgrundschuld gewählt, in seltenen Fällen eine Briefgrundschuld. Die meisten Kreditinstitute schlagen eine Grundschuld vor.

Grundschuld

Die Grundschuld ist das dingliche Recht, aus einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht (z.B. Wohnungseigentum und Erbbaurecht) die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern. Die Grundschuld wird regelmäßig als Sicherheit verwendet. Die gesetzliche Grundlage finden Sie in §§ 1191 ff Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die Grundschuld kann im Grundbuch eingetragen werden und muss nicht gelöscht werden. Die Grundschuld kann so im Laufe der Jahrzehnte für mehrere Darlehen als Sicherheit dienen. Sollten Sie eine Immobilie erwerben wollen, sollten Sie das Grundbuch immer nach Eintragungen überprüfen, insbesondere nach einer Grundschuld.

Erbbaurecht:

Im Normalfall sind Grund und Boden sowie Gebäude rechtlich untrennbar verbunden. Das Erbbaurecht ist ein beschränkt dingliches Recht. Wenn Sie ein Grundstück im Erbbaurecht erwerben, so werden Sie nur Eigentümer des Gebäudes. Der Grund und Boden wird an Sie verpachtet – in der Regel für einen Zeitraum von 99 Jahre. Erbbaurechte finden sich häufig bei den Erwerben von Kirchen und Gemeinden. Der Grundstückseigentümer erhält vom Erbbauberechtigten (Mieter) eine Mietzahlung in Form des Erbbauzinses .Die Zahlung kann monatlich, quartalsweise oder jährlich erfolgen. 

Grundbuch

Das Grundbuch ist das amtliche Verzeichnis, das die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken sowie andere Rechte und Lasten an Grundstücken aufzeigt. Zuständig für das Grundbuch ist das örtliche Grundbuchamt. Einsichtnahme in das Grundbuch erhält nicht jedermann und auch nicht uneingeschränkt. Jedoch kann nicht jeder ohne Einschränkung alle Daten einsehen. Der Datenschutz spielt auch hier eine wichtige Rolle. Daher müssen Sie zur Einsichtnahme in den Datenbestand befugt (z.B. als Notar, Behörde oder Gericht) bzw. vom Eigentümer dazu ermächtigt worden sein (z.B. im Zuge von Verkaufsverhandlungen). Der Grundbucheintrag beinhaltet z.B. Wegerechte, Grundschulden, Hypotheken.

Das Grundbuchamt erteilt Ihnen auch Auskünfte über den aktuellen Bodenrichtwert. Diese Auskunft erhalten Sie gegen die Zahlung einer Bearbeitungsgebühr.

 Grundstück

Unter einem Grundstück ist rechtlich und wirtschaftlich ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche zu verstehen, der im Grundbuch eingetragen ist. Das Gebäude bildet mit dem Grundstück eine Einheit bildet. Soweit ein Grundstück nicht im Betriebsvermögen erfasst wird, kann es als Privatvermögen ertragsteuerlich, abhängig von der Nutzung, als Objekt der Einkunftserzielung (i.d.R. bei Vermietung) oder, soweit es der privaten Lebensführung dient, überhaupt nicht zu berücksichtigen sein.

Der Begriff des Grundstücks umfasst das Gebäude und den Grund und Boden.

Wenn Sie im Privatvermögen eine Immobilie erwerben und vermieten gilt grundsätzlich folgendes

Das Gebäude wird steuerlich mit 2% pro Jahr (im Jahr der Anschaffung zeitanteilig) linear abgeschrieben. Haben Sie Einrichtungsgegenstände mit erworben, sollten Sie den Wert dieser Einrichtungsgegenstände im Notarvertrag getrennt vom Kaufpreis für Gebäude und Grund und Boden dokumentieren lassen. Die Einrichtungsgegenstände werden meist auf 10 Jahre abgeschrieben.

Der Grund und Boden wird steuerlich nicht abgeschrieben.

 

Gemeinschaftseigentum

Als Gemeinschaftseigentum werden Gartenflächen, Außenanlagen, das Treppenhaus, die Fassade oder aber auch das Dach angesehen. Das Gemeinschaftseigentum wird gemeinschaftlich verwaltet. In der Regel wird hierzu eine Hausverwaltung bestellt, welche sich um die Verwaltung dessen kümmert.

 

Eigentümergemeinschaft

Ist eine Immobilie in Wohneigentum aufgeteilt, bilden alle Eigentümer gemeinschaftlich die Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümergemeinschaft entscheidet in der Eigentümerversammlung durch Abstimmung, ob z.B. die Gemeinschaftsflächen renoviert werden. Da die meisten Immobilien gerade in Großstädten wie z.B. München in Wohneigentum aufgeteilt sind, gibt es extrem viele Eigentümergemeinschaften. Immer, wenn Menschen zusammen entscheiden müssen, gibt es natürlich unterschiedliche Ansichten. Bei Eigentümergemeinschaften bestehen häufig unterschiedliche Ansichten über sämtliche verhandelbare Themen. Sollten Sie also ein Wohneigentum erwerben wollen, sollten Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen prüfen.

 

Instandhaltungsrücklage

Unter „Instandhaltungsrücklage” sind die im Rahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung von Wohnungseigentum und im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer anzusammelnden Beiträge zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Wohnungseigentümergesetz (WEG) zu verstehen. Im Zusammenhang mit diesen Pflichtbeiträgen nach dem WEG stellen sich steuerlich verschiedene Fragen, z.B. nach dem Werbungskostenabzug, der Versteuerung von Zinseinnahmen oder bei Veräußerungen von Eigentumswohnungen. Notwendige Instandhaltungsmaßnahmen werden aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt. Reicht die Instandhaltungsrücklage nicht aus, müssen die Eigentümer Sonderumlagen leisten.

 

Vorkaufsrecht

Vorkaufsrechte sind weit verbreitet. Vorkaufsrecht bedeutet, dass der Eigentümer des Grundstücks dieses vor Verkauf an Dritte dem Vorkaufsberechtigten anbieten muss. Der Inhaber des Rechts kann durch Ausübung des Vorkaufsrechts verhindern, dass das Grundstück an Dritte veräußert wird, allerdings nur, indem er das Grundstück erwirbt. Bei dem Erwerb der Immobilie prüft der Notar in der Regel ab, ob die Gemeinde auf das Grundstück ein Vorkaufsrecht hat. Der Notar holt dann schriftlich den Verzicht auf Ausübung des Vorkaufsrechtes ein.

 

Reservierungsgebühr

Eine Reservierungsvereinbarung (für das Absehen von weiterem Anbieten) zwischen Verkaufs- und Kaufinteressent ist nicht nur dann nach § 311b Abs. 1 BGB beurkundungspflichtig, wenn zumindest ein Vertragsteil in der Vereinbarung die (wenigstens bedingte) Verpflichtung übernimmt, ein Grundstück zu erwerben oder zu übertragen; eine mit dem Verkäufer oder einem Dritten (insbesondere Makler) geschlossene Reservierungsvereinbarung kann vielmehr auch dann der Beurkundungspflicht unterliegen, wenn auf den Kaufinteressent im Hinblick auf die Höhe des geforderten Entgelts möglicherweise unangemessener Druck zum Erwerb des Grundstücks ausgeübt und hierdurch mittelbar eine Erwerbspflicht begründet

Für eine Maklerprovision hat der BGH bislang entschieden, dass neben dem Ersatz konkreter Aufwendungen ohne notarielle Beurkundung kein Entgelt versprochen werden darf, das 10–15 % der vereinbarten Provision, wobei er diese Obergrenze dabei aber allenfalls als Orientierung verstanden wissen will; geht man davon aus, dass ein Maklerhonorar (netto) 3 % des Kaufpreises beträgt. Die Reservierungsgebühr bekommt der potentielle Käufer nicht mehr zurück (hält jedoch im Zweifel nicht vor Gericht). Der Verkäufer verpflichtet sich, vorrangig an keinen anderen zu verkaufen und hat sich somit ebenfalls festgelegt. Bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrags sind noch alle Möglichkeiten für den Käufer offen. Sollte er das Objekt nicht erwerben können oder wollen, „verfällt“ die Reservierung mit Zeitablauf. Der Verkäufer kann einen neuen Käufer finden.

Privates Veräußerungsgeschäft

Als privates Veräußerungsgeschäft wird der Verkauf einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie bezeichnet. Diese Immobilie darf nicht von Ihnen selbst bewohnt sein, sondern muss für die Erzielung von Einkünften (Vermietung und Verpachtung) verwendet werden. 

Spekulationsfrist

Im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts kann eine Immobilie nur steuerfrei veräußert werden, wenn dies außerhalb der 10 Jahresfrist liegt. Wichtig dabei ist. Es ist auf den Zeitpunkt des obligatorischen Rechtsgeschäftes (Notarvertrag) abzustellen. Wird die Immobilie hingegen innerhalb der Spekulationsfrist veräußert, ist die Veräußerung steuerpflichtig.

 

 

                         

Hier finden Sie uns

Steuerberatung Bulek

Steuerberaterin (Stb)

 

Katrin Bulek

 

Feuerhausstr. 11 A

82256 Fürstenfeldbruck (FFB)

Willibaldstrasse 20

80689 München Pasing / Laim (MUC)

Kontakt

Rufen Sie an unter

 

08141 - 6 30 78

oder

089 - 18 55 99

 

info@steuerberatung-bulek.de

 

oder nutzen Sie unser Kontaktformular.

Bürozeiten

Mo.-Do.  08.00 Uhr - 16.00 Uhr

Fr.          08.00 Uhr - 14.00 Uhr

Druckversion Druckversion | Sitemap
© Steuerberatung Bulek